DERECHO INMOBILIARIO

Nuevas reglas registrales en materia inmobiliaria y nuevo Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal (Ciudad de México). [11/02/2016]

La presente Nota Informativa tiene por objeto hacer de su conocimiento información relevante acerca de las nuevas reglas registrales en materia inmobiliaria y el Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal.

El 22 de julio de 2008, se publicaron en la Gaceta Oficial del Distrito Federal los “Criterios Registrales en Materia de Propiedad” sobre los cuales nos centraremos y el 24 de noviembre de 2008, los “Criterios Registrales en Materia de Comercio” con el objetivo de hacer más eficiente la materia registral.

La “Ley Registral para el Distrito Federal”, se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 21 de enero de 2011, entró en vigor el 22 de enero de dicho año y su última reforma fue del 28 de noviembre de 2014.

El 13 de septiembre de 2011 se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el “Reglamento de la Ley Registral y del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal” y entró en vigor el día 14 de septiembre de 2011.

El objetivo principal de ambos ordenamientos es combatir el rezago existente en materia registral y reflejar los criterios registrales emitidos.

Si bien, el Registro Público de la Propiedad (en lo sucesivo “RPP”) tiene efectos declarativos, (es decir, reconoce los derechos reales) más no constitutivos de derechos, es la Institución por la cual se da certeza al Derecho de Propiedad (derecho real por definición).

En materia registral, al tener la inscripción en el RPP, efectos declarativos, cuando un derecho real no es oponible ante terceros, se sigue la teoría de la “ineficacia” y no de la “nulidad” o “inexistencia”. El acto jurídico (compraventa) se dio y existe un derecho real a favor del propietario, pero si no se inscribe, el acto es “ineficaz” porque no es oponible a terceros. Es por eso que se llega a decir en la práctica que “primero en registro, primero en derecho”. Ante una controversia, quien tiene una Escritura Pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, tiene un mejor título sobre un bien inmueble, que quien no lo tiene.

Estos criterios en materia de registro de propiedad están fundamentados en leyes y reglamentos existentes como la Ley del Notariado para el Distrito Federal, el Código Civil, la Ley Registral y su Reglamento, son de estricta aplicación para el personal del RPP y resuelven problemas prácticos que se mencionan en el siguiente cuadro:

  PROBLEMA: Falta de Anexos al momento de llevar una inscripción en RPP  
  Criterio 1 CERTIFICADO DE EXISTENCIA O INEXISTENCIA DE GRAVÁMENES.  
 

Bajo responsabilidad del Notario, , podrá presentar en el RPP una escritura sin éste certificado y el registrador suspenderá el trámite, conservando el testimonio 30 (treinta) días naturales, e inscribirá en cuanto se exhiba el certificado. En caso contrario el testimonio saldrá sin registro.
En caso de condominios, fusiones, subdivisiones, lotificaciones, relotificaciones se puede utilizar el certificado del predio original en tres supuestos:

  1. Cuando el condominio no haya sido inscrito y estén vigentes los avisos preventivos.
  2. Si ya vencieron los avisos preventivos se debe solicitar un nuevo certificado del predio original con la indicación de la unidad privativa o predio resultante objeto de la nueva operación para anotar su respectivo preventivo.
  3. Si el condominio se encuentra inscrito, se debe solicitar el certificado de la unidad privativa o predio resultante de la nueva operación con la anotación de su respectivo preventivo
 
  Criterio 2 FALTA DE CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN. TARDANZA DE LA AUTORIDAD EMISORA  
 

Debe estar vigente al momento del otorgamiento de la escritura y anexarse para su registro, si no se ha recibido por tardanza de la autoridad, se puede presentar el testimonio para su inscripción anexando copia de la solicitud y del pago de los derechos correspondientes. El testimonio se  conserva en el área operativa hasta que se exhiba copia del certificado.

 
  Criterio 3 COMPROBANTE DE PAGO DE IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES (ISAI)  
 

El pago se puede acreditar con cualquiera de las siguientes opciones:

  1. Declaración presentada del pago del ISAI ante la Tesorería de la Ciudad de México.
  2. Relacionar en el instrumento la nota complementaria de que se realizó el pago, incluyendo (en su caso) la línea de captura.
  3. Transcribir en el instrumento, la declaración del pago del impuesto, relacionando (en su caso) la línea de captura.

En caso de reducción, condonación, exención o disminución del crédito fiscal, anexar la declaración o el aviso de la autoridad.

 
  Criterio 4 CONDOMINIO, FUSIÓN, SUBDIVISIÓN, LOTIFICACIÓN O RELOTIFICACIÓN.  
 

Anexar o transcribir en el instrumento, la licencia o certificado de zonificación, resolución y orden judicial, según corresponda.

 
  Criterio 5 FALTA DE CLAVE CATASTRAL (CUENTA PREDIAL).  
 

Las operaciones relacionadas con inmuebles no traslativas de dominio serán inscribibles aún cuando omitan la mención de la cuenta predial.

 
  Criterio 6 FALTA DE TABLA DE VALORES E INDIVISOS Y DESCRIPCIÓN DE UNIDADES PRIVATIVAS.  
 

En la constitución de condominios, para agilizar la inscripción se pueden ingresar en medio electrónico las memorias descriptivas de las unidades privativas.

 
  Criterio 7 NO ES NECESARIO ACOMPAÑAR ANEXOS AL TESTIMONIO QUE CONTIENE LA CERTIFICACIÓN DEL NOTARIO.  
 

En caso de que en el testimonio el notario certifique haber tenido a la vista algún documento.

 




  PROBLEMA: Discrepancia entre testimonios y asientos registrales  
  Criterio 8 RECTIFICACIÓN DE ERRORES O DISCREPANCIAS ATRIBUIBLES A PERSONAL DEL RPP.  
 

Siempre que se acrediten con el texto de las inscripciones:

  1. Si el notario se percata del error, exhibirá copia certificada (en lo conducente) del instrumento de origen donde se aprecie el error.
  2. El registrador notificará al notario para que presente copia certificada (en lo conducente) del instrumento de origen donde se aprecie el error.

Para constancia de la rectificación del asiento, se hará la solicitud por separado o en el mismo instrumento. El registrador encargado de la inscripción, hará la corrección o rectificación en el folio luego de revisar los antecedentes registrales.

 
  Criterio 9 RECTIFICACIÓN DE ERRORES O DISCREPANCIAS EN LOS TESTIMONIOS ATRIBUIBLES AL NOTARIO.  
 

El notario presentará previo a la inscripción, certificación de la nota complementaria asentada en el protocolo con motivo del error constatado, en la que se aclare el mismo, con indicación de aquello en lo que consistió. El registrador incluirá la hoja en la que conste dicha certificación en el testimonio presentado y pondrá el sello de seguridad que vincule la hoja de la certificación con la hoja inmediata anterior del testimonio. En el sello de registro se hará constar la existencia de la certificación.

 
  Criterio 10 FORMAS DE IDENTIDAD EN EL SUJETO Y EN EL OBJETO DEL ACTO.  
 

SUJETO:  En el instrumento se hará mención de su nombre así como de las diferentes formas o variantes en los que la persona lo utiliza (incluyendo abreviaturas).

OBJETO: En el instrumento se mencionarán los cambios en los datos de su identificación, sin que altere su descripción (sea mueble o inmueble), por ejemplo: nomenclatura de la calle, número de predio, colonia.

La mención debe constar en el alguna de las cláusulas del instrumento, sin perjuicio de que aparezca en otra parte del mismo.

 
  Criterio 11 MECANISMO PARA SUBSANAR LA DISCREPANCIA ENTRE EL ANTECEDENTE REGISTRAL Y EL CITADO EN EL SELLO DE INSCRIPCIÓN  
 

El notario solicitará la inscripción mediante una certificación que aclare el error. El registrador incluirá la hoja donde conste la certificación en el testimonio presentado y pondrá el sello de seguridad que vincule la hoja en que consta la certificación con la hoja inmediata anterior de dicho testimonio.

 
  Criterio 12 FALTA DE FIRMA EN EL ASIENTO REGISTRAL  
 

La convalidación puede solicitarse en:

  1. El propio instrumento cuya inscripción se pretende.
  2. Escrito por separado que ingresará con un nuevo número de entrada, pero relacionado con el número de entrada del documento principal.

Se debe exhibir el primer o ulterior testimonio o copia certificada en la que aparezca la nota marginal o complementaria en la que se tomó nota de la inscripción. El registrador hará la convalidación y la notificará al notario.

 
  Criterio 13 GRAVÁMENES QUE NO APARECEN EN LA ESCRITURA DE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD.  
 

Cuando existan gravámenes sobre un inmueble aunque de la redacción del instrumento resulte claro el desconocimiento del adquirente y del notario, el registrador:

  1. Informará mediante publicación en el boletín registral de la existencia de gravámenes no relacionados en el instrumento.
  2. El notario dentro de 10 (diez) días hábiles, presentará un escrito de enterado de tal circunstancia, procediéndose a la inscripción del instrumento y a la anotación de que quedaron registrados bajo cierta fecha y número y dejando constancia de los gravámenes.

En caso de anotaciones preventivas como embargo, fianza o anotación de demanda, si ya caducaron, el notario deberá solicitar su cancelación en escrito por separado, relacionando la solicitud con el número de entrada del testimonio.

 


  PROBLEMA: Tracto sucesivo  
  Criterio 14 INSCRIPCIÓN ASENTADA ERRÓNEAMENTE EN OTRO FOLIO.  
 

El notario solicitará el traslado al folio correcto por correspondencia, salvo que se detecte la equivocación antes del otorgamiento de un acto, en cuyo caso podrá solicitarlo en el instrumento en el haga constar el acto.

 


  PROBLEMA: Errores detectados en comunicados de conclusión de asientos  
  Criterio 15 ERROR EN EL COMUNICADO DE CONCLUSIÓN DE ASIENTO.  
 

Cuando el texto de dicho comunicado no coincida con la información del instrumento inscrito, se rectificará el asiento y se entregará la corrección.

 


  PROBLEMA: Operaciones traslativas de dominio entre vivos o mortis causa  
  Criterio 16 INSCRIPCIÓN DE JUICIO O CÉDULA HIPOTECARIA.  
 

La anotación preventiva no cierra el registro para nuevas inscripciones, excepto por orden judicial, aunque de la redacción del instrumento, resulte claro el desconocimiento del adquirente y del notario, respecto de la existencia de dichas anotaciones preventivas.

 
  Criterio 17 SOCIEDAD CONYUGAL NO INSCRITA.  
 

Si en el asiento registral no aparece inscrita ésta, procederá la inscripción con el otorgamiento del instrumento por parte del titular registral. También procede la inscripción si además comparece el cónyuge mencionado en el instrumento.

 


  PROBLEMA: Remates, prescripciones y formalizaciones  
  Criterio 18 ADJUDICACIÓN POR REMATE.  
 

El inmueble pasará al adquirente libre de gravámenes, previo pago de los derechos de cancelación y determinación de los gravámenes y anotaciones que hubiere.

 


  PROBLEMA: Fideicomisos  
  Criterio 19 INSCRIPCIÓN DEL FIDEICOMISO EN LA PRIMERA PARTE DEL FOLIO.  
 

Se inscribirá independientemente de sus fines, debiéndose tomar nota en la inscripción del Fideicomitente(s), Fiduciario, Fideicomisario(s) (y sus cambios o cesiones cuando se solicite). El notario podrá ingresar por medio electrónico los fines del Fideicomiso, para agilizar la inscripción.

 
  Criterio 20 INSCRIPCIONES EN LAS QUE NO SE CAUSA EL ISAI.  
 

Bastará que el notario de el aviso correspondiente. Lo mismo aplica para el caso de reversión, por lo que el aviso deberá reproducirse en el testimonio o hacer mención de que ya se dio el aviso en el mismo.

 
  Criterio 21 EXTINCIÓN Y REVERSIÓN DE FIDEICOMISO.  
 

En los fideicomisos constituidos antes de 2003, inscritos en la segunda parte del folio o en la sección de fideicomisos, se inscribirá la extinción. Si en el instrumento constare la reversión, el notario solicitará la inscripción parcial del documento únicamente por la extinción.

 


  PROBLEMA: Diferencias en pagos de derechos  
  Criterio 22 PAGO DE DERECHOS POR LA CANCELACIÓN DE GARANTÍAS, HIPOTECAS O PRENDAS.  
 

Por el asiento registral de éstas, incluidas sus ampliaciones, convenios o modificaciones, se pagará una sola cuota por concepto de derechos. El notario especificará los asientos a cancelar.

 


  PROBLEMA: Créditos, convenios modificatorios y garantías  
  Criterio 23 EL MONTO DEL CREDITO DEBE FIJARSE EN MONEDA NACIONAL PARA EFECTO DEL PAGO DE DERECHOS.  
 

Respecto a los convenios modificatorios, solo procede la inscripción de los que se refieran al plazo, tasa de interés o monto de la obligación garantizada. Si el monto de ésta es en moneda extranjera, UDIS, salarios mínimos o unidades de cuenta y el monto en moneda nacional no aparece en el instrumento, éste deberá señalarse en la solicitud de entrada y trámite.

 

Algunas otras acciones prácticas que han combatido el rezago en el RPP, son:

  1. Requerir solo un antecedente para la inscripción de un acto relativo a un inmueble ya que se presume que los anteriores antecedentes y la existencia del tracto sucesivo, ya habían sido verificados por el registrador anteriormente.
  2. Se ha transparentado y explicado al interesado las razones por las que un folio puede “estar en custodia” (construcciones con anomalías, fraudes, extinción de dominio, temas administrativos, falta de tracto sucesivo, inscripciones apócrifas, etc.) y cómo se libera este folio real, por parte de quien acredite tener un interés jurídico.
  3. Reestructura del RPP para eliminar vicios
  4. Implementación del Servicio Profesional de Carrera dentro del RPP, que evita la rotación de personal cada seis años (por cambio de gobierno de la Ciudad), conservando y promoviendo a los empleados que tienen conocimiento del tema registral.

Para conocer más sobre este tema, favor de contactar a:
Lic. Cynthia Osorio Muñoz: cosorio@samanosc.com.mx